Nyckeltal i BRF:ens årsredovisning: så läser och räknar du de sju talen

En bostadsrättsförening ska visa sju nyckeltal i årsredovisningen. De beskriver belåning, sparande, känslighet för räntor, energikostnad och hur stor del av intäkterna som kommer från årsavgifterna. Talen räknas per kvadratmeter eller i procent, så att du kan jämföra föreningen mellan år och med liknande föreningar utan att gå igenom varje rad i resultat- och balansräkningen.

Nytt nu: Från räkenskapsår 2026 ska bostadsrättsföreningar följa K3, eftersom K2 inte längre får användas. Och från räkenskapsår 2025 ska föreningen skicka in årsredovisningen till Bolagsverket efter stämman.

Vilka nyckeltal måste en BRF redovisa?

Kravet står i årsredovisningslagen, 6 kap. 3 a §, och gäller från räkenskapsår 2023. Lagen nämner fem nyckeltal: årsavgift per kvm upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvm, sparande per kvm, räntekänslighet och energikostnad per kvm.

Bokföringsnämnden (BFN) lägger till två: skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt och årsavgifternas andel i procent av de totala rörelseintäkterna. Totalt blir det sju.

Alla sju ska visas i flerårsöversikten för räkenskapsåret och de tre föregående åren, alltså fyra år. Om ett nyckeltal inte är representativt för de enskilda bostadsrätterna ska det anges.

Årsredovisningen ska också berätta bland annat om föreningen är ett privatbostadsföretag, om marken innehas med tomträtt eller äganderätt, om föreningen har del i en samfällighet och om den har en aktuell underhållsplan.

Så räknas de sju nyckeltalen

Nyckeltalen bygger på två sorters siffror: skulderna på balansdagen och intäkter och kostnader under året. Därför kan två föreningar med samma årsavgift ändå få olika nyckeltal.

Exemplet nedan gäller en påhittad förening och visar bara hur uträkningen går till. Det säger ingenting om vad som är en bra nivå.

Exempelföreningen har 3 000 kvm upplåtna med bostadsrätt och inga hyresrätter. De räntebärande skulderna är 15 000 000 kr, årsavgifterna 2 400 000 kr och de totala rörelseintäkterna 2 600 000 kr. Det justerade resultatet är 450 000 kr och värme, el och vatten kostar 600 000 kr.

Eftersom exempelföreningen inte har några hyresrätter blir de två måtten på skuldsättning lika. I en förening med hyresrätter blir skuldsättningen per kvm bostadsrätt högre.

Vad är justerat resultat?

BFN definierar justerat resultat som årets resultat plus årets avskrivningar, årets kostnad för utrangeringar och årets kostnad för planerat underhåll. Väsentliga poster utanför den normala verksamheten räknas bort.

Sparande per kvm visar alltså föreningens löpande ekonomi och påverkas inte av att ett stort underhållsprojekt råkade bokföras ett visst år.

Vad ändras i BRF:ens årsredovisning 2026?

Från räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2025, normalt räkenskapsåret 2026, får bostadsrättsföreningar inte längre använda K2. De ska följa K3, som får ett nytt kapitel 38 med särskilda regler för bostadsrättsföreningar. BFN beslutade det den 16 juni 2025, och reglerna om nyckeltal flyttar in i det kapitlet.

Med K3 kommer komponentavskrivning. Byggnaden delas upp i betydande komponenter som skrivs av var för sig, med egna avskrivningstider. Underhållsfonden redovisas som en egen post i bundet eget kapital.

För styrelsen blir det viktigt att kunna förklara för medlemmarna vad som har ändrats i redovisningen, till exempel hur avskrivningarna ser ut, och skilja det från förändringar i föreningens faktiska ekonomi.

Vad betyder räntekänslighet i en bostadsrättsförening?

Räntekänslighet är de räntebärande skulderna delat med årets intäkter från årsavgifter, i procent.

Ett vanligt sätt att läsa talet är som hur många procent årsavgifterna skulle behöva höjas om räntan på alla lån steg med en procentenhet. I exemplet ovan är räntekänsligheten 6,25 %.

Talet kopplar ihop hur stora lånen är med hur mycket av ekonomin som bärs av årsavgifterna, och det är bra att ha framme när styrelsen arbetar med budgeten.

Energikostnad per kvm

Energikostnad per kvm är kostnaderna för värme, el och vatten delat med föreningens yta (bostadsrätter plus hyresrätter).

Om värme, el eller vatten inte ingår i årsavgiften ska det anges i årsredovisningen. Det är viktigt för den som jämför två föreningar där den ena har allt i avgiften och den andra debiterar till exempel el separat.

Hur använder man nyckeltalen när det inte finns några riktvärden?

BFN har inga standardnivåer för nyckeltalen, så det finns inget facit att slå upp. Mest säger trenden i er egen flerårsöversikt över fyra år. Jämför också med föreningar som liknar er i ålder, storlek och underhållsbehov, och med det som står i er underhållsplan.

Ändras ett tal mycket från ett år till ett annat, läs förklaringen i förvaltningsberättelsen och noterna noga.

Hjälp att följa upp nyckeltalen under året, och inte bara när årsredovisningen ska skrivas, ingår i vår ekonomiska förvaltning för BRF.

Om föreningen gör förlust

Vid förlust ska föreningen i årsredovisningen berätta vad förlusten betyder för möjligheten att finansiera framtida åtaganden och hur de ska finansieras.

För medlemmarna är den texten ofta lika viktig som siffrorna, eftersom den visar hur styrelsen planerar att betala kommande kostnader.

Måste BRF:en skicka årsredovisningen till Bolagsverket?

Ja. Från räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2024 ska bostadsrättsföreningar skicka in bestyrkta kopior av årsredovisningen och revisionsberättelsen till Bolagsverket. Det ska göras inom en månad efter att stämman har fastställt resultat- och balansräkningen.

Före det ska revisorn ha fått årsredovisningen senast sex veckor före den ordinarie stämman, och stämman ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut. En bostadsrättsförening ska alltid ha en revisor, så gör upp en tidplan med revisorn i god tid.

Funderar ni på att byta ekonomisk förvaltare?

När styrelsen går igenom nyckeltalen märks det ofta om uppföljningen under året fungerar och om förvaltaren kan förklara förändringarna. Hur ett byte går till hos oss beskriver vi på sidan om att byta redovisningsbyrå.

Så hjälper vi er styrelse

Vi sköter ekonomisk förvaltning åt bostadsrättsföreningar till ett fast pris som bestäms innan arbetet börjar. Det omfattar bland annat avgiftsavisering, löpande bokföring, budget, regelbunden uppföljning och årsredovisningen inför revision och stämma. Vill ni veta mer om hur det fungerar, hör av dig till oss.